Eficiência Energética e Imobiliário caminham lado a lado
O mercado imobiliário nacional está no centro da discussão pública, mas, apesar disso, continua a ser atrativo e a mobilizar investimentos, nacionais e internacionais, de peso e impactantes na economia nacional. Tal como a eficiência energética, cada vez mais prioritária neste sector de atividade.
N unca como agora se ouviu falar tanto de imobiliário (residencial e comercial) e da necessidade de reforçar cada vez mais a eficiência energética nos imóveis nacionais. Aliás, esta última tem beneficiado de apoios financeiros governamentais anuais que visam ajudar os portugueses a melhorarem os níveis de eficiência energética das suas habitações, quer através da instalação de janelas eficientes, quer da instalação de painéis fotovoltaicos, sistemas de climatização ou aquecimento de água baseados em fontes de energia renováveis ou de outro tipo de equipamentos que contribuam para melhorar a qualidade energética das casas.
Este ano, o programa Edifícios mais Sustentáveis, que intervém nas áreas de reabilitação, descarbonização, eficiência energética, eficiência hídrica e economia circular em edifícios, vai disponibilizar 30 milhões de euros para apoiar a realização de obras ou a compra de equipamentos. De acordo com o Fundo Ambiental, o objetivo é que os apoios atribuídos ao consumidor possam reduzir em pelo menos 30% o consumo de energia primária nos edifícios. Uma meta que vai ao encontro das políticas de elevar os números nacionais de desempenho energético, apesar de, no contexto da União Europeia, Portugal ter registado a maior subida no Energy Efficiency Watch Survey, ranking que avalia o nível de progresso na implementação de políticas de eficiência energética. Agora, e depois de em 2015 ter estado na 21.ª posição, o país ocupa o 7.º lugar no conjunto do 27 Estados-membros. Os planos para cumprir e acelerar a transição energética dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS), de acordo com a Agenda 2030, estão em curso. Por tudo isto, atualmente já é impensável a não incorporação de critérios de sustentabilidade nos novos projetos e nas renovações imobiliárias.
Atratividade capta investidores
Apesar das lacunas que, globalmente, o mercado protagoniza, entre as quais ainda o lado energético, Portugal continua a ser visto como um país atrativo e seguro para os investidores imobiliários. De acordo com os dados disponíveis, no ano passado o volume de investimento imobiliário atingiu os 3,3 mil milhões de euros. Os investidores são diversificados, em termos de geografia e de perfil, e quer o sector residencial quer o comercial têm sido os grandes dinamizadores da compra e venda de imóveis. Aliás, nos últimos anos o mercado residencial tem, inclusivamente, sido um dos principais impulsionadores do investimento internacional em Portugal, atingindo números de vendas superiores aos registados no período que antecedeu a pandemia de covid-19.
Ainda assim, este ano o desempenho da atividade deverá ser marcado por algum abrandamento, de acordo com o relatório Market Report Portugal 2022-2023, divulgado pela Engel & Volkers no primeiro semestre do ano. A sales director da empresa referia na altura que “o mercado imobiliário está a dirigir-se para um cenário com níveis de compra e venda inferiores aos registados nos últimos anos. Durante os primeiros meses do ano registou-se uma desaceleração na procura, acompanhada de um aumento do preço das habitações como consequência do aumento dos juros hipotecários”. A isto junta-se a subida da inflação, que agravou o poder de compra das famílias portuguesas.
Numa análise mais detalhada às diferentes regiões do país, e aos preços médios das casas, o principal destaque vai para a subida média de 67% nos preços das habitações na Comporta, contrastando com apenas os 10% verificados em Vilamoura, no Algarve. No entanto, foi esta região do país, em particular Faro, Tavira e Quinta do Lago, a responsável por entre 45%-90% do investimento estrangeiro. Ainda de acordo com o Market Report Portugal 2022-2023, os distritos de Lisboa, com 13%, e Porto, com 12%, captaram o menor volume de investimento internacional. Já no mercado do arrendamento verificou-se crescimento em todas as regiões.
FMI alerta
Os números são um indicador do estado do sector imobiliário e deixam antever cenários para a atividade que, neste momento, está no centro de uma das grandes polémicas nacionais devido à crise habitacional, sobretudo no domínio do arrendamento em algumas cidades nacionais. O cenário não está famoso, e ainda recentemente o Fundo Monetário Internacional (FMI) alertou Portugal para o facto de os preços das casas estarem 20% sobrevalorizados, embora esteja a descer, avisando que os bancos devem preparar-se para eventuais riscos relacionados com incumprimentos no crédito à habitação.
Devido ao impacto da covid-19 e à guerra da Ucrânia, os preços das casas em Portugal têm vindo a subir, impulsionados pela falta de oferta, pelas subidas dos custos de construção, pelas restrições aos licenciamentos e também pelo contexto inflacionista, sem esquecer a elevada inflação que tem levado a subidas nas taxas de juro sucessivas. Alfred Kammer, do FMI, disse à Lusa existir agora “um abrandamento no crescimento dos preços das casas, mas também um risco de que a correção dos preços dos imóveis possa ser mais rápida”. Aquele responsável referiu-se à crise habitacional no país considerando que “o mais preocupante é a acessibilidade da habitação e do arrendamento”, sobretudo na faixa etária mais jovem. Ainda que a disponibilidade de imóveis possa manter-se reduzida em muitas classes de ativos tradicionais, existem, por outro lado, diversos sectores em fase inicial de desenvolvimento, como as residências de estudantes, residências para seniores, saúde e agrobusiness, para as quais existem múltiplas oportunidades de negócio a que os players estão atentos.
Sector premium mantém procura
Nem todos os segmentos vivem esta fase conturbada, como é o caso do sector do imobiliário de luxo. Segundo dados apurados pela RE/MAX Collection, imobiliária que atua neste segmento, em 2022 os empreendimentos de luxo com o metro quadrado mais caro vendidos em Portugal concentraram-se nos distritos de Lisboa, Faro e Porto, o que refletiu o aumento da procura premium. Os dados apresentados, relativos aos 12 meses de 2022, mostram que o valor médio nacional do metro quadrado por empreendimento é de cerca de três mil euros, e que Lisboa liderou o ranking de distrito com o preço por metro quadrado mais caro do mercado de luxo (28%), seguida de Faro (20%) e Porto (19%), registando 67% do total do país. Já Aveiro (17%) e Coimbra (16%), distritos localizados na zona Norte de Portugal, registaram um crescimento da oferta de empreendimentos de luxo.
Beatriz Rubio, CEO da RE/MAX Collection, lembra que, “apesar da escassez de oferta no mercado imobiliário e da previsão da subida da Euribor até ao final do ano, no primeiro semestre houve um crescimento da oferta de novos empreendimentos de luxo. Dado que a maioria estão localizados em Lisboa e no Porto, o valor médio do metro quadrado tem vindo a subir com o aumento da procura do segmento de luxo”. Neste panorama de crescimento, a responsável salienta que, pela primeira vez, as regiões dos Açores e da Madeira surgiram como zonas de investimento cada vez mais procuradas e exclusivas junto da sua carteira de imóveis de luxo.
Cowork dinamiza espaços empresariais
Tal como os espaços residenciais estão a protagonizar momentos de grande “agitação”, também nos empresariais temos assistido a um grande dinamismo, sobretudo no que respeita aos espaços de logística e de escritório, neste último caso fruto dos novos modelos de trabalho que foram surgindo nos últimos anos. O aumento dos espaços de escritório partilhados, o chamado coworking, é uma realidade e criou um novo nicho para os operadores do mercado imobiliário. Potenciados pelo trabalho remoto, por freelancers ou pelo fenómeno dos nómadas digitais, os espaços de cowork têm contribuído para a revitalização de muitos imóveis nas principais cidades nacionais. Um estudo recente da Savills concluiu que se regista uma tendência de crescimento significativa, quer em Lisboa quer no Porto, do mercado de coworking. Além disso, a expansão da área de escritórios é uma tendência que está em sintonia com a oferta de estúdios privados personalizados em ambientes flexíveis.
Proptechs transformam mercado
O dinamismo de soluções do mercado imobiliário reflete-se também na transformação digital da atividade. Conhecidas como soluções baseadas na tecnologia para melhorar a experiência dos vários players imobiliários – empresas, profissionais e clientes –, as plataformas proptech têm conquistado o seu espaço no negócio da compra e venda de imóveis. Descomplicados, acessíveis em qualquer lugar e a qualquer hora, os portais imobiliários protagonizam uma das principais transformações desta indústria, numa concorrência apertada ao modelo tradicional da atividade, centrado maioritariamente nas agências/consultoras imobiliárias e na divulgação física dos imóveis. O digital veio para ficar e está a ganhar adeptos do lado da procura, enquanto do lado da oferta destas “agências imobiliárias digitais” assistimos ao aparecimento de cada vez mais propostas, quer no plano nacional quer internacional. As proptechs alteraram o paradigma do sector imobiliário, uma transformação a que as ditas consultoras tradicionais não ficaram alheias, aproveitando a oportunidade para também elas adaptarem o seu modelo de negócio ao online, complementando desta forma a oferta física e presencial.
Otimize a eficiência energética da sua empresa
Tal como no domínio residencial, também as empresas se veem a braços com a necessidade de economizar nas faturas no final de cada mês. A pensar nisso, a Smartwatt (empresa que desenvolve soluções e serviços para otimizar a forma de gerir os recursos energéticos), apresentou algumas dicas para ajudar as empresas a diminuírem o consumo de energia e, deste modo, fazerem uma mudança de hábitos e comportamentos, a par do investimento em medidas de eficiência energética.
# Utilizar tecnologias mais eficientes de iluminação, como as lâmpadas LED, e instalar sensores que detetam a presença para evitar o uso desnecessário de iluminação artificial.
# Recorrer a iluminação natural para reduzir a necessidade de iluminação artificial.
# Implementar um sistema de gestão de energia para monitorizar, controlar e reduzir o consumo de energia dos equipamentos.
# Manter e reparar regularmente os sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado para assegurar um funcionamento eficiente.
# Instalar termostatos programáveis para controlar a temperatura e o uso de energia em sistemas de climatização e sistemas de produção AQS na indústria.
# Investir em aparelhos e equipamentos energeticamente mais eficientes.
# Minimizar os consumos em stand-by.
# Realizar auditoria energética para identificar áreas de ineficiência e potenciais economias de custos, e mapear áreas onde a energia está a ser desperdiçada.
# Investir em fontes de energia renováveis.
# Isolar os circuitos de vapor, aquecimento e arrefecimento para evitar perdas de calor.